Собственник (ИП на УСН – доходы) сдал ООО (арендатор0 в аренду помещение. Между ИП и ООО также заключен агентский договор по оплате коммунальных услуг и электроэнергии.
Суды 1 и апелляционной инстанции согласились с налоговым органом, что полученная от ООО сумма возмещения по оплате за коммунальные услуги и электроэнергию является доходом ИП и должна облагаться налогом по УСН.
Суд посчитал, что оплата коммунальных платежей является исполнением обязанности, возложенной на арендодателя договором аренды, по представлению арендатору имуществу в состоянии, соответствующем его назначением. Поэтому оплата таких услуг является затратами, необходимыми для осуществления предпринимательской деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду.
Почему схема не сработала:
— в договоре аренды содержится условие, по которому уплачиваемые арендатором арендодателю суммы возмещения расходов на оплату коммунальных услуг являются переменной частью арендной платы,
— можно предположить (в тексте судебных актов это не видно, но с учетом мотивов принятого решения такое допущение является наиболее вероятным), что договоры с ресурсоснабжающими организациями были заключены арендодателем до заключения агентского договора и не только в интересах конкретного арендатора,
— арендодатель применяет УСН – доходы, которая не предполагает учет расходов для целей определения налоговой базы (если в качестве объекта выбрать доходы минус расходы, то сумма платежей арендодателя ресурсоснабжающим организациям были бы учтены в расходах).
Важные моменты по мотивам принятых решений:
- компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества не входит в перечень доходов, которые не учитываются при определении объекта налогообложения (пп. 1 п. 1.1. ст. 346.15 и ст. 251 НК РФ),
- полученная сумма возмещения стоимости коммунальных услуг в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письмо Минфина РФ от 25.08.2021 N 03-11-11/68534),
- — полученные арендодателем средства в рамках агентского договора от арендатора не учитываются при определении налоговой базы по УСН при условии, что сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала (письма Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12, от 21.01.2013 N 03-11-06/2/07, от 18.09.2012 N 03-11-11/277).
Таким образом, согласно позиции судов в данном деле и разъяснений Минфина России:
— возмещение расходов по агентской схеме допускается, если арендодатель заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями после заключения агентского договора и исключительно в интересах конкретного арендатора (т.е. если до заключения агентского договора у арендодателя уже были договоры с ресурсоснабжающими организациями, то агентская схема не сработает),
— при агентской схеме договор аренды не должен содержать условия об оплате или возмещении коммунальных платежей в составе арендной платы (переменная часть) или отдельно, либо предусмотреть дополнительно возможность заключения агентского договора, как один из альтернативных вариантов на выбор какой-либо из сторон.
Кстати, из текста судебных актов невозможность полностью установить все обстоятельства по делу. Поэтому вышеизложенное нельзя рассматривать как рекомендация, а необходимо оценивать совокупность всех обстоятельств в каждом конкретном случае. Но учесть вышеизложенное при принятии решения необходимо.
Дополнительно отмечу, что самый безопасный вариант – когда арендатор не возмещает коммунальные платежи арендодателю, а самостоятельно заключает соответствующие договоры и несет расходы.
Но чаще всего это целесообразно тогда, когда арендатор единственный, а аренда является долгосрочной. И в этом случае при прекращении договора аренды арендодателю нужно будет заблаговременно позаботиться о переоформлении договоров с ресурсоснабжающими организациями на себя.
Источник: Постановление 9ААС от 28 ноября 2025 года по делу № А40-71233/25.
